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Section:STAa8
Infants' Development

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Case Studies

借り手が減ってしまった古い木造賃貸アパートを新しい価値に再生して、地域のヒト・モノ・コトをたがやすタガヤセ大蔵プロジェクト

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E-mail: タガヤセ大蔵プロジェクト Unit: 株式会社アンディート
Answer: タガヤセ大蔵プロジェクトは、空室が多くなった木賃アパートの一棟を改装し、１階にデイサービスと地域の人が寄り合うサロンを創り、地域の畑を使った農園や認知症カフェなども併設し、高齢者が、生まれ育ったまちで、いつまでも暮らせる互助の仕組みつくりを目指したプロジェクトです。
Hampstead Heath, London, in April
Sequence: Assign a number (with decimals) determining the sequence of your question.: 株式会社アンディート代表取締役安藤勝信,2016 『タガヤセ大蔵プロジェクト―　地域につながりをうむモクチンアパートの新しいかたち』 Map: 2016-03-07 00:00:00
解決したかった地域の課題：取り残されたモクチンアパート
タガヤセ大蔵の建物は築約３０年、最寄り駅（小田急線成城学園前）まで徒歩２０分の場所にあります。畑も残る緑の多い地域ですが、利便性の悪さもあって徐々に空室期間が長くなっていきました。そこでリフォームを試みるも状況は変わらず、友人の建築家に相談、しかし改修後の部屋に悪いところはなく、解決策が見つけられませんでした。その後も空室は続き6室中４室が空室に。
問題解決のための方法：福祉×リノベーション
同じころ高齢の祖父に介護が必要になりました。その時に出会った社会福祉法人に、地域で高齢者が自分らしく生きていくことの大切さを聞き共感。オーナー、建築家、社福でプロジェクトチームを作りました。木造の長所を生かし耐震補強をしながら、１階３室をひと続きにし、境目のないデイサービスと地域の寄合所を作ることになりました。住宅街の高齢施設にも関わらず、地域からの反対がなかったのは、街の景色を突然変えないストック活用のメリットを活かせたと思います。
タガヤセの大蔵はアパートの１階にとどまらず地域の畑や人を資源としたプロジェクトです。主なものに４つあります。　
a) タガヤセ大蔵デイ（高齢者の通所施設）

b) タガヤセ農園　（農園）
c) タガヤセカフェ（認知症カフェ注１）
通常、介護施設では利用者のための人員や必要面積が定められ、一般人の利用は認められていません。タガヤセ大蔵デイでは一般の人はみな、「見守りボランティア」と位置付け、地域で活動をしたい人や地域高齢者の寄合所になっています。デイサービスの特徴は「作る」、畑で採れた野菜を使い、みんなで料理を作るデイサービスです。
新しい入り口を２つ設けひとつは階段に、壁は構造用合板に塗装のみ、床はヒノキ材、福祉家具や手すりを最低限にし、家具屋さんの家具を使用、手触りや温かみを重視しました。
収益：改修工事の利回りは１３%
タガヤセ大蔵の改修工事に対する利回りは約１３％です。まず活用できる人を見つけ、彼らの事業収支をもとに、お互いに無理のない家賃と投資コストを算出しました。もし相場家賃から投資コストを決め、改修してからテナント募集をしていたら、同じようにはいかなかったでしょう。もちろん立地の悪いこの建物で２階の立ち退き、解体、新築としたところで持続可能とは思えませんでした。
空き家を減らす　
　タガヤセ大蔵の改修の特徴は、３つあった空き室をひと続きにすることで空き室を２つ減らし、同時に活用することで３つ減らしている点です。
第一種低層住居専用地域のリノベーション
　タガヤセ大蔵は第一種低層住居専用地域に位置します。認められる用途の中で、1階を地域に開かれた福祉の空間として再生しました。今後は1階と連携しながら、2階の空き室をまちのＳＯＨＯ（小規模・家庭オフィス）とし、木造賃貸アパートを地域のまちづくりベースとしていく予定です。
行政との連携
世田谷区では一般財団法人世田谷トラストまちづくりが主体となり、活動団体と空き家のマッチングをおこなっています。タガヤセ大蔵は平成25年度の「世田谷らしい空き家等の地域貢献モデル事業」のひとつです。同財団法人はモデル事業認定や助成金交付だけでなく、事業ＰＲや学生インターン募集、まちづくり大学の開催、モデル事業を会場にした空き家相談会、東京都建築士協会との協定締結など、幅広いサポートをしています。
世田谷区の課題
　世田谷区には約52,600戸の空き家・空き部屋があるにも関わらず、所有者の活用への意識は低いのが現状です。一方で行政としては、違法建築や未耐震建物の活用へは言及ができないため、困っている空き家ほど救えず、条件の整った空き家は出てこないというジレンマがあります。今後も空き家活用と地域貢献に興味をもつオーナーの発掘と、モデル事業公募の継続をしていくとのことです。平成25年度の第1回目では、5団体中タガヤセ大蔵を含む3件が、平成26年度の第2回目には、応募のあった2団体が共にモデルとして選定されています。
共有価値の創造
　これからの不動産オーナーは、所有建物を地域資源ととらえ、地域に暮らす人々や、そこで活動をする人々と共有価値を作ることで、エリアの価値向上と、民間主体の公共の福祉を実現できる大きな可能性があります。賃貸住宅の既存価値のみにとらわれないことで、空き家を地域の宝物にできる時代が来るのではないかと感じています。注１認知症の方と家族、地域住民、専門職など誰もが参加できる場

Anybody who read this case study can participate in the evaluation of this socail business concept

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Case Studies(): You can apply to local services online Community Carte(): Find contacts in local government offices Online Applications(): Self diagnosis of your welfare challengestd>

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E-mail: タガヤセ大蔵プロジェクト	Unit: 株式会社アンディート
Answer: タガヤセ大蔵プロジェクトは、空室が多くなった木賃アパートの一棟を改装し、１階にデイサービスと地域の人が寄り合うサロンを創り、地域の畑を使った農園や認知症カフェなども併設し、高齢者が、生まれ育ったまちで、いつまでも暮らせる互助の仕組みつくりを目指したプロジェクトです。		Hampstead Heath, London, in April
Sequence: Assign a number (with decimals) determining the sequence of your question.: 株式会社アンディート代表取締役安藤勝信,2016 『タガヤセ大蔵プロジェクト―　地域につながりをうむモクチンアパートの新しいかたち』		Map: 2016-03-07 00:00:00

解決したかった地域の課題：取り残されたモクチンアパート
	タガヤセ大蔵の建物は築約３０年、最寄り駅（小田急線成城学園前）まで徒歩２０分の場所にあります。畑も残る緑の多い地域ですが、利便性の悪さもあって徐々に空室期間が長くなっていきました。そこでリフォームを試みるも状況は変わらず、友人の建築家に相談、しかし改修後の部屋に悪いところはなく、解決策が見つけられませんでした。その後も空室は続き6室中４室が空室に。
問題解決のための方法：福祉×リノベーション
同じころ高齢の祖父に介護が必要になりました。その時に出会った社会福祉法人に、地域で高齢者が自分らしく生きていくことの大切さを聞き共感。オーナー、建築家、社福でプロジェクトチームを作りました。木造の長所を生かし耐震補強をしながら、１階３室をひと続きにし、境目のないデイサービスと地域の寄合所を作ることになりました。住宅街の高齢施設にも関わらず、地域からの反対がなかったのは、街の景色を突然変えないストック活用のメリットを活かせたと思います。タガヤセの大蔵はアパートの１階にとどまらず地域の畑や人を資源としたプロジェクトです。主なものに４つあります。　 a) タガヤセ大蔵デイ（高齢者の通所施設）	b) タガヤセ農園　（農園） c) タガヤセカフェ（認知症カフェ注１）通常、介護施設では利用者のための人員や必要面積が定められ、一般人の利用は認められていません。タガヤセ大蔵デイでは一般の人はみな、「見守りボランティア」と位置付け、地域で活動をしたい人や地域高齢者の寄合所になっています。デイサービスの特徴は「作る」、畑で採れた野菜を使い、みんなで料理を作るデイサービスです。新しい入り口を２つ設けひとつは階段に、壁は構造用合板に塗装のみ、床はヒノキ材、福祉家具や手すりを最低限にし、家具屋さんの家具を使用、手触りや温かみを重視しました。
収益：改修工事の利回りは１３%
タガヤセ大蔵の改修工事に対する利回りは約１３％です。まず活用できる人を見つけ、彼らの事業収支をもとに、お互いに無理のない家賃と投資コストを算出しました。もし相場家賃から投資コストを決め、改修してからテナント募集をしていたら、同じようにはいかなかったでしょう。もちろん立地の悪いこの建物で２階の立ち退き、解体、新築としたところで持続可能とは思えませんでした。	空き家を減らす　　タガヤセ大蔵の改修の特徴は、３つあった空き室をひと続きにすることで空き室を２つ減らし、同時に活用することで３つ減らしている点です。第一種低層住居専用地域のリノベーション　タガヤセ大蔵は第一種低層住居専用地域に位置します。認められる用途の中で、1階を地域に開かれた福祉の空間として再生しました。今後は1階と連携しながら、2階の空き室をまちのＳＯＨＯ（小規模・家庭オフィス）とし、木造賃貸アパートを地域のまちづくりベースとしていく予定です。
行政との連携
世田谷区では一般財団法人世田谷トラストまちづくりが主体となり、活動団体と空き家のマッチングをおこなっています。タガヤセ大蔵は平成25年度の「世田谷らしい空き家等の地域貢献モデル事業」のひとつです。同財団法人はモデル事業認定や助成金交付だけでなく、事業ＰＲや学生インターン募集、まちづくり大学の開催、モデル事業を会場にした空き家相談会、東京都建築士協会との協定締結など、幅広いサポートをしています。	世田谷区の課題　世田谷区には約52,600戸の空き家・空き部屋があるにも関わらず、所有者の活用への意識は低いのが現状です。一方で行政としては、違法建築や未耐震建物の活用へは言及ができないため、困っている空き家ほど救えず、条件の整った空き家は出てこないというジレンマがあります。今後も空き家活用と地域貢献に興味をもつオーナーの発掘と、モデル事業公募の継続をしていくとのことです。平成25年度の第1回目では、5団体中タガヤセ大蔵を含む3件が、平成26年度の第2回目には、応募のあった2団体が共にモデルとして選定されています。
共有価値の創造
	これからの不動産オーナーは、所有建物を地域資源ととらえ、地域に暮らす人々や、そこで活動をする人々と共有価値を作ることで、エリアの価値向上と、民間主体の公共の福祉を実現できる大きな可能性があります。賃貸住宅の既存価値のみにとらわれないことで、空き家を地域の宝物にできる時代が来るのではないかと感じています。注１認知症の方と家族、地域住民、専門職など誰もが参加できる場

Anybody who read this case study can participate in the evaluation of this socail business concept
To Evaluation This Socail Business	Social Impact	Mutual Help Model	Social Inclusion	Business Sustainability	Replicability	Evaluation Total
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Case Studies():	You can apply to local services online	Community Carte():	Find contacts in local government offices	Online Applications():	Self diagnosis of your welfare challengestd>
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