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カテゴリー:STAa84
子どもの手の運動
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優良な社会企業

0.

STA5451

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伝統文化と創造によるまち創り

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商店街の振興

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お年寄りの福祉

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地場企業・中小企業の振興

STA810

11.
社会的ファイナンス

STA82

12.
活力ある農林水産業の育成

STA83

13.
観光の振興

STA84

14.
高齢者向け優良住宅

STA962

商店街地権者から土地を62年間の長期利用権に転換し、住民の呼び戻しに成功した丸亀商店街
この社会企業を支援するため寄付をしたい:
この社会起業モデルを使ったサービスが私が応援する市町村・県に出来るよう起業家に寄付をしたい:
このような社会起業モデルを応用して私の町で社会企業を立ち上げたい:
企業または団体名: 高松丸亀町まちづくり株式会社 サービス提供者:
要旨: 丸亀町商店街は、多くの都市の中心市街地と同様、郊外店の進出などにより、通行量は大幅に減少をはじめ、売り上げも急速に落ち始めました。商店街には空き店舗さえ見られるようになりました。最大の問題は、商店街地権者すべてが多額の銀行からの融資を受けており、競売を受ける危機にあり、新規投資を受けることなどできない状況にあったことです。

この難局を切り抜けるため、商店街のリーダーがとった戦略は、地権者からすべての土地の利用権を買い上げ、ゼロからの商店街デザインを行い、商店街の高層階に住民を呼び込み、その人たちが必要とするサービスすべてをまちつくり会社が専門家の立場から整備したことです

この思い切った戦略により、商店街には1,500人の住民が戻り、商店街にはその人たちが必要とする商店だけでなくドームを中心に、市民の誇りとなり、外からの人を惹きつける「人が集う広場」や公園・レストラン・福祉施設・子育て施設まですべてがそろった「人が住める」まちつくりを実現しています。


Hampstead Heath, London, in November
参照文献: 古川康造 (2015)『高松丸亀町 これからのまちづくり戦略』まちつくり情報サイト「まちげんき」 投稿日付: 2016-02-28 00:00:00
丸亀商店街の抱えていた問題
時代の流れと共に高松も他のエリアと同様、周辺部での開発や郊外型ショッピングセンターの展開が加速的に進みます。まち衰退の懸念は1990年代後半になって誰の目にも明らかな現実となり、高松でも集客力のある拠点が分散し、商店街の通行量は大幅に減少をはじめ、売り上げも急速に落ち始めました。商店街には空き店舗さえ見られるようになりました。

アーケード建て替え、などの従来型の商店街再生だけでは、回遊しながらゆっくり時間を過ごせる快適で魅力的な空間や施設になっているとは言えず、丸亀町はこのまま放置すれば競争社会で生き残ることができず衰退するという危機感が組合員にも生まれ始めました。

【1】「従前債務」の重荷
商店街は、後継者がいないとか、商売がまったく時代に合わないとか、実にさまざまな問題を抱えていますが、高松丸亀町商店街が抱え込んだ一番深刻な問題は『従前債務』でした。

バブルで地価が高騰しましたが、その際に銀行が押し寄せてきて土地さえ担保に出せばいくらでもお金を貸してくれました。地権者のみなさんもうっかりそれに乗ってしまい、大きな借財をしました。バブルがはじけた途端に優良経営をしていたお店まですべてが債務超過となり、担保割れを起こしました。しかも、瀬戸大橋の開通によって中央の大手資本が一気になだれ込んだことで売り上げを失っていきました。

借金は大きくのしかかる一方で売り上げは減り、お金が返せない。しかも郊外の大型店に対抗するために業種転換をしようにも、新しい商品を導入をしようにも、銀行はいっさい融資をしてくれなくなりました。そこで地権者の皆さんは完全に袋小路に入ってしまったわけです。

【2】再開発の失敗例から学ぶ
全国の再開発事業の成功例ではなく、『失敗例』を徹底的に調べ上げることでした。駅前の一等地がダメになると、お役所主導で再開発が行われます。まず土地を地上げして、その上に大きなビルを建て、キーテナントを見つけて営業をスタートする。これまでの再開発事業に典型的に見られるこうしたプロセスは、実にさまざまな問題を抱えています。 そもそも行政はマネジメント機能を持っていません。商業ビルの運営ノウハウや、テナントリーシングをするチームがあるわけでもありません。そこでどこかの開発デベロッパーに丸投げすることになります。

しかし開発デベロッパーは企業ですから、企業の利益を追求します。開発デベロッパーの最終目的は決してまちづくりではなく、そのビルをオープンさせることです。そこまでこぎ着けると、成功報酬をもらっていなくなってしまうのです。 デベロッパーが竣工を目指して最初にやる作業はキーテナントの誘致ですが、ここで破格の条件で大型店を見つけ、オープンにこぎ着ける。 ところがこの大型店は3〜5年商売をして満足のいく数字が出ないと、ある日突然いなくなってしまいます。すると、駅前の一等地に新しい空きビルができる。空いたビルを埋めるために行政はまた公費を投入します。本来その位置にあるべきではない市の施設が入ったり、公費が突っ込まれるうちに地域住民の方も問題として取り上げるようになり、市議会が解散して市長のリコールが成立するという社会問題にまでなった再開発の失敗例が全国に数々あります。

【3】中心市街地の抱える根本的な問題──土地問題と居住人口の問題の解決
高松丸亀町では、商店街の再生にあたって、商業の再生以前に、いかにこのまちに居住者を取り返すかということを問題としてきました。ですから、再開発ビルの上層階では高齢者向けの住宅整備を行っています。全体で約400戸、それをもって1,500人の居住者をこの商店街に取り返そうと考えています。 ところが、住宅整備だけをすればこのまちに人が帰ってくるということはありえません。なぜなら、業種の偏りが起こっているからです。竣工を終えたA街区の居住者のみなさんも、野菜ひとつ買うのに自転車で遠くまで行かないとならないというたいへん不便な生活をしています。

問題解決のための方法―再開発委員会の将来提言
このような住民を呼び込むためには、住宅整備とともに避けて通れないのが業種の再編成──テナントミックスです。このため丸亀商店街は次のような工夫をしました。

【1】土地の所有と利用を分離した新しい開発手法をとる
この問題を解決するために私たちがとったのが、すべての地権者のみなさんの全員同意による「土地の所有権と利用権の分離」という方法でした。 地権者の皆さんは、自分たちが共同出資でつくったまちづくり会社と62年間の定期借地権の設定を行い、自分たちの資産である土地をまとめて共同出資会社に一旦貸します。定期借地権制度を使うことによって地権者の権利はきちんと保持されたまま、まちは一旦白紙になったのと同じことになります。

それは、地権者同士の利害調整にいっさいの労力を割かずに、高齢化と人口減に対応するべくこのまちが必要としている業種や施設をもう一度正しく再配置するテナントミックスという作業を合理的に行う仕組みを手に入れたということです。 どこかに空き店舗ができるとこんな施設を入れよう、あちらに空き店舗ができたらあれを入れようというバンソウコウを貼るようなまちづくりではなく、一旦まちを白紙にして、もう一度新しいまちづくりをやりましょうというのが、私たちの計画なのです。

【2】居住者目線のテナントミックス
現在、高松丸亀まちづくり株式会社では、住宅整備とあわせて、医療モール(診療所)、介護施設、生鮮4品の市場、子育て支援の施設、広場の整備、温浴施設、保育所、小学校の経営まで視野に入れてこのまちの一括運営管理を行っています。 私たちは、テナントミックスの選定基準を、商業者の目線ではなく居住者の目線に置きました。


「年をとったら丸亀町に住んでみたいね」と言われるようなパラダイスをいかに合理的にスピーディにつくりあげるか。これは、自分自身がこのまちで80歳になっても生活することを想像してみるとすべて答えが出ます。
「遠いところにある特別養護老人ホームに入らないで済むように介護施設を整備しておこう」「医療は絶対に避けて通れないから、自分たちの町医者を自分たちでつくろう」「地域で取れた新鮮な野菜や魚が手に入るところで生活したい、それなら新しい流通の仕組みを持った市場をつくろう」「マンション暮らしなら大きいお風呂に入りたい、だったら温浴施設をつくろう」
──すべてはこのまちで生活する人の目線で、テナントミックスを行う。これが成立すると、いっさい車に依存せず歩いてことが足りる、しかも快適な都市生活を送る場所が提供できるということです。こんなことは夢物語だと思われるかもしれませんが、これらはすべて昔の商店街には揃っていたはずのものでもあります。このテナントミックスが実現すれば、間違いなく居住者は帰ってきます。1,500人の居住者さえ取り返すことができれば、放っておいても商業は再生していきます。
合意形成・着工までの20年間かかる
【1】あえて全員同意必要の再開発事業で
A街区(第1番目の工区)の再開発は、再開発法第110条全員同意型という再開発事業です。都市の中心部で全員同意型による再開発はありえないというのが、業界でも学会でも定説でした。そのために、3分の2の合意がとれれば残りの3分の1を強制的にまちから追い出して強引に再開発をすすめる再開発法第111条原則型というものがあり、一般的にはこのかたちがとられています。 私たちは全員同意型にこだわりました。それは「誰か一人のハンコが揃わなければこの計画はスタートさせない」ことを大前提にスタートするということです。たとえば、権利者である地権者の弟のお嫁さんが反対したとすると、それで計画が止まってしまうということです。 しかしそうなると、残りの地権者が連日その家に押し掛けるようになるんですね。そして、「お前の弟の嫁のおかげで全員の生活が行き詰まるんだ!」とぎゅうぎゅう締め上げる。これは正しい村八分であり、これができるのが地域のコミュニティだと思います。 原則型をとらなかったのは、3分の1の反対者を追い出すと地域のコミュニティを壊すことになってしまうからです。これでは30年後にたとえばビルが老朽化したというとき、次の一手が打てなくなってしまうんですね。だから私たちは、100年持つ町をつくるために、ハードルの高い全員同意型にこだわって計画を進めてきたのです。

【2】従前債務をどう乗り越えるか?
大きく従前債務がのしかかる、このくさびをどこかで切り離さないと新たな投資は絶対に生まれません。そこで私たちが従前債務を切り離すひとつの方策として選んだのが、この再開発事業だったのです。

公費を導入し、それを補償費として地権者に渡し、地権者はその補償費を一旦すべて銀行への返還に回します。これで地権者は一旦みな無借金になります。その見返りに60年間、土地の利用権を放置したということです。そのうえに運営ノウハウを持ったプロの集団であるところのまちづくり会社が、商業の活性化、住宅整備を行い、そこであがる利益を地権者に地代として配当する仕組みをつくったということです。地権者のみなさんは当時大きな借金にあえいでおり、商品開発も業種転換も、廃業すらできないという状況にありました。 この状況でもし銀行がこのまちの再生が不可能だと判断したら、彼らは土地を競売にかけます。そうしたことになる一歩寸前のところまできていた私たちの商店街で、これを乗り越えたのがこの再開発事業でした。

ところが一方で、公費を使って商売人の過去の借金をチャラにしていいのかという議論があります。これを解消したのが、活性化をさせることによる税収の増加です。市の中心部は投資効果の高いところですから、土地の利用権を放棄させることでもう一度活性化して地権者の生活を守るのと同時に、税金をたくさん支払うことで投入していただいた公費の返還とする。そのようなストーリーをつくりました。 合意形成のポイントは、まちづくり云々というより関係するすべての地権者、市民、行政、銀行、すべてのみなさんにとって、All-Winの精度の高い収支計画をいかにつくるかということでした。このストーリーができると、潰してしまうより再生する方がはるかに得ですから銀行は大喜びです。それから地権者も見事に生き延び、街が活性化することで市民の方も喜ぶ。市役所は明らかに税収が増え、国はつくった制度の効果がきちんと評価される。合意形成のポイントは、この収支計画をいかにつくるかということでした。そのどこが欠落しても、計画はうまくいきません。

小規模のお店を導入する、新規開業の若者を支援、高齢者との連携
このような基本枠組みの中で、次のような工夫も行いました。

【1】小規模のお店を導入する
50〜60坪の従来の小間割を解消してできた店舗高松丸亀町商店街の壱番街に入ると、すぐのところに、7、8坪の小さな和菓子屋さんと洋服屋さんがあります。これら2つの店舗は地権者さんのお店です。隣にはコーチ、グッチ、ルイ・ヴィトン、ブルガリ、カルティエなどのスーパーブランドのお店がずらっと並んでいますが、ここで紹介したいのは、小規模な店舗がどれくらいの経営効率をはじき出すかという実証実験です。 スーパーブランドの売り上げは年坪効率で250万円、下手をすると180万円という数字もあります。しかし、この小さな2店の売り上げは年坪で450万円にのぼるものです。小さな間取りのお店が非常に高い経営効率の数字を示していることが、私たちの実証実験の結果です。今後はこうした小規模なお店をたくさん配置していこうと考えています。

【2】若い起業家の支援
地域には商売を始めたいと思っている若い方がたくさんいます。彼らは技術も能力もアイデアも持っていますが、残念なことに開業資金を持っていません。しかも銀行はいっさい開業資金の融資をしません。制度もたくさんありますが本当に使いづらい。 そこで高松丸亀町まちづくり株式会社が、開業資金を全額負担する公募を始めました。内装工事も含めすべてまちづくり会社が負担をして、能力の高い若い人をまちに導入するということです。 公募に対してはたくさんの応募がありました。そのなかからより能力の高い人をピックアップして彼らを小規模なお店としてまちに導入を図っています。つまり、商店街の商店の入れ替えを行う実験ということです。

【3】地元高齢者の活用
また、丸亀町商店街では現在、5箇所の駐車場の経営をしております。かつては警備会社と契約を交わし、警備員の方を配置していましたが、その契約をすべて解消し、現在は地元の高齢者の団体と契約をしています。つまり、私どもの経営する駐車場ではお年寄りがその運営実務を担っているのです。 これは、まちなか居住者の就業支援ということでもあります。まちなかで生活をすると快適なだけでなく、仕事も用意されている。商店街にはじつにさまざまな仕事があります。子育て、介護、お掃除、駐車場の運営、このエリアで生活をする居住者で回していこうという連携で、見事に新しい仕組みができあがりました。

生産農家との連携
次に、市場の構想をご紹介したいと思います。香川県の生産農家の4割が自主流通、つまり、つくったものを自分たちで直接売っているわけです。ところがそうした生産農家の方も、道の駅や産直市場を除いて流通のステージを持っていません。

それならば彼らの生活設計が成り立つステージをまちのなかにつくろうというのが市場の構想です。3年ほど前にオープンしたパイロット店では、生産農家との直接契約を交わし、仕入れにあたってはまち独自の安全基準をかなり高めに設定しました。

扱った商品のほとんどは無農薬のもので、無農薬はコストが高くつきますが、パイロット店では当初の売り上げ予想をはるかに上回り、食材の偽装問題が背景にありましたが、あれよあれよという間に月商は1,000万円を超えるという、市民のみなさんの非常に高い支持をいただきました。

どこかのスーパーに丸投げするのではなく、地元でとれた正しい野菜を正しく流通させる、新しい食材の流通の仕組みの市場を、商店街の裏通りの一画の1,200坪程度の床面積に、生鮮4品で計画しています。 居住者を取り返すための装置のひとつとして市場を機能させると同時に、生産農家にも生活設計が成り立つ新しいステージをつくろうというのが市場の構想です。

このような努力により、再開発の効果は、税収増という形で現れました。 建物の固定資産税だけを取り上げてみても竣工の終えたA街区は開発前、年間約400万円程度であったが、竣工後現在は3,600万円を納税している。つまり、従前比900%である。また衰退した商店街では地権者は商売上は赤字決算であり納税が出来なかったが、土地の所有と利用を分離することで新たに配当として地代が地権者に払われ、ここに課税されることが税収増につながった。これこそがまさに、中心市街地活性化の必要性と効果である。

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36. このようなデータに基づくリスク・アセスメント・ツールを使うメリットはどこにあるでしょうか? (リスク・アセスメント)
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38. 実際の相談現場で、リスク・アセスメントをどのように使ったらよいでしょうか?何か留意する点は? (リスク・アセスメント)
39. 「まちの起業塾」プロジェクトとは何か?なぜ、必要なのか? (まちの起業塾)
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44. 「まちの起業塾」は、社会企業のビジネス・プラン創りをウェッブ・ベースのソフトウェアで支援します (起業家支援)
45. 社会サービスの可視化はどのように行うのですか? (社会サービスの可視化)
46. 「まちの起業塾」は、社会企業の社会的便益をどのように測定するのですか? (社会的便益測定)
47. 「まちの起業塾」は、社会企業の社会的便益をどのように測定するのですか? (社会的便益測定)
48. 何故、社会企業による社会サービスの構築が必要なのですか? (社会企業)
49. ロンドンでオープン・シティー・ファウンデーションを設立:社会的排除を受けている地域の実態を調査 (CCS調査)
50. 日下部笑美のプロフィール ()
51. CCSを利用したリスク・アセスメント・システムの開発と研修 ()
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: : 利用できる施設・窓口

: 優良な社会企業 : 自分でできる解決法:
1. 市民が無料で法律・債務・生活保護、子育て、住宅、その他もろもろの相談が出来る近隣にある民間窓口 (シティズンス・アドバイス・ビューロー(CAB))
2. 因島医師会病院で始まった医療と介護の地域連携 (因島医師会)
3. 市・医師会・大学・URが一体となって作り上げた介護医療連携システム (柏プロジェクト)
4. 農村部の農業生産法人が、都市部の自治体と提携し都市部に住む就職・転職希望の若者らを受け入れ、就農体験を実施、両者が希望すれば引き続き社員や研修生として雇用される (豊中市、土佐町)
5. 私の不登校経験、あなたの支えに 福岡の高校生ら集う (Fline)
6. 単身高齢者が若者と住宅をシェアすることにより社会とのつながりを取り戻す異世代ホームシェア (フランス NPO ネットワーク La PariSolidaire Paris)
7. 急性期の精神病患者に対し、家族・医療チームを含めた「開かれた対話」により、飛躍的に治療効果を挙げたオープン・ダイアログによる治療 (ケロプダス病院)
8. 1歳半検診による発達障害への早期対応と親子の関係性を重視した発達支援広場 (浜松市子育て支援課)
9. 「社会イノベータ―公志園」 (特定非営利活動法人 アイ・エス・エル)
10. 在宅医療システムを確立した祐ホームクリニック (祐ホームクリニック)
11. 高齢者・学生・こどもが共生し、近隣の人との交流も図るサービス付き高齢者向け住宅「シェア金沢」 (シェア金沢)
12. 放課後の小学校を活用した、市民参加のアフタースクールを全国で11校開校している放課後NPO「アフタースクール」 (特定非営利活動法人 放課後NPOアフタースクール)
13. 宿泊付きデイ・サービス (日本介護福祉グループ)
14. 行政と民間が手を組み自殺率を下げた町 (秋田県)
15. フローレンス: 子供が病気になった時に預かってくれる在宅保育事業のパイオニア (フローレンス)
16. 地域のNPO と地域の農家が連携した木質バイオの生産 (NPO法人 土佐の森・救援隊)
17. 市民共同で設置する太陽光発電所 (ひがしおうみ ナチュラルエナジー カンパニー)
18. おひさまファンドによる二酸化炭素削減 (おひさま進歩エネルギー株式会社)
19. おひさまファンドによる木質ペレットの利用拡大 (「おひさま進歩エネルギー株式会社」)
20. 「いま知っておくべき寄付サイト」はコレだ! 「READYFOR?」 (オーマ株式会社)
21. ゲーム感覚を取り入れたクラウド・ファンディング・サイト「i-kifu」 (i-kifu)
22. 変革を遂げつつある 「寄付プラットフォーム」 (Kickstarter)
23. 10人未満のお年寄りに『いつくしみ介護』を行い、心の平静を取り戻してもらう認知症改善サービスを行なうユニークなグループホーム (株式会社 サンフォーレ)
24. 自分のまちで、自分が出資し、運営し、働くた「雇われない働き方」をする職場を作る (東京ワーカース・コレクティブ協同組合)
25. 「子育てアドバイザー」を要請する専門的研修をして母親の子育て不安に対応 (NPO法人 日本子育てアドバイザー協会)
26. 芸術や体験学習などを通して、本当にしたいことを自分で見出し、世界に向かって働きかけることができる人間をめざす教育 (シュタイナー学園)
27. 幼児を持ちながら社会参加したいと考える女性や、幼児を抱えて高齢者の介護を行う女性などが自ら出資して運営する保育事業を作る (企業組合ワーカーズコレクティブ キッズルーム てぃんかぁべる)
28. 農家の人材つくりからはじめ作物を転換し、年間50万人の顧客を獲得した農産物直販所 (内子フレッシュパークからり)
29. 0-5歳の幼児を対象に保育・知的・社会的発達・健康について、両親も含めて地域の総合的なプログラムを提供するセンター (シュアスタート・地域プログラム)
30. 若年認知症患者が自分たちでやりたいことを決める「物忘れカフェ」 (藤本クリニック)
31. 自宅マンションの1室で始めたミニデイサービス「ほっとポケット」 (ほっとポケット)
32. 横浜市の中心街再活性化策「創造界隈の形成」 (NPO法人BankART1929)
33. 商店街地権者から土地を62年間の長期利用権に転換し、住民の呼び戻しに成功した丸亀商店街 (高松丸亀町まちづくり株式会社)
34. 借り手が減ってしまった古い木造賃貸アパートを新しい価値に再生して、地域のヒト・モノ・コトをたがやすタガヤセ大蔵プロジェクト (タガヤセ大蔵プロジェクト)
35. 住宅ストック(空き家となっている社員寮、賃貸アパート、一戸建て等)を借上げ、居住支援を行う社会的企業 (特定非営利活動法人エス・エス・エス(NPO SSS))

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